20 Prozent Eigenmittelanteil für Wohnkredite

Text von Lilian Amina Derndler, BA, Content- & PR-Managerin 

Bislang war es eine Empfehlung, nun ist es eine gesetzliche Vorgabe für alle Bauherren und Immobilienkäufer: Eine Immobilienfinanzierung kann seit dem 1. August 2022 nur dann bewilligt werden, wenn mindestens 20 Prozent Eigenkapital zur Verfügung stehen. Dies ist vor der Kreditaufnahme nachzuweisen. Zu den weiteren wichtigen Regelungen des neuen Gesetzes zählen eine Begrenzung der Kreditlaufzeit von maximal 35 Jahren und eine Vorgabe, dass die Kreditraten maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen dürfen. Die Vorgaben sollten für mehr Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung sorgen. Sie könnten die Kreditaufnahme jedoch in vielen Fällen erschweren.

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Bislang empfahl die gesetzliche Vorgabe in Österreich, 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bereitzustellen. Käufer von Wohneigentum und Bauherren konnten sich daran orientieren. Bis zum 31. Juli 2022 war es grundsätzlich möglich, eine Vollfinanzierung für Immobilieneigentum zu beantragen. Die Banken entschieden darüber im Einzelfall. Mit 1. August 2022 ist nun eine neue Verordnung in Kraft getreten. Dies passierte mit einmonatiger Verzögerung. Das verschaffte Bauherren, deren Kreditaufnahme sich bereits in Antragstellung befand, einen kleinen Aufschub. Kreditanträge, die bis zum 31. Juli 2022 abgeschlossen wurden, sind von der neuen Verordnung nicht betroffen.

"Die seit Anfang August 2022 geltenden Bestimmungen erschweren die Wohnraumfinanzierung deutlich, vor allem für junge Familien. Eine zeitgerechte Planung für den Aufbau von Eigenmittel ist noch wichtiger geworden. Mit Bausparprodukten der Wüstenrot Gruppe gelingt das Ansparen für den eigenen Wohntraum und mit der Zinswende wird Sparen wieder attraktiv", so Tobias Kohl, MSc MBA, Chief Customer Officer Wüstenrot Gruppe. Die Wüstenrot Gruppe ist einer der Aussteller der "Bauen+Wohnen" Salzburg 2023 und steht auf der Messe für persönliche Gespräche zur Verfügung.

Das neue Gesetz könnte für Bauherren und Immobilienkäufer künftig eine Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände darstellen und den Erwerb von Immobilieneigentum deutlich erschweren. Österreichischen Banken ist es künftig nicht mehr gestattet, eine Immobilienfinanzierung ohne den Nachweis von 20 Prozent Eigenkapital zu bewilligen. Dies trifft auch Kunden, die sich eine Vollfinanzierung aufgrund eines hohen Einkommens leisten können. Unabhängig vom Einkommen muss der Nachweis des Eigenmittelanteils erbracht werden.

Der Wohnkredit setzt sich künftig aus der Gesamtsumme abzüglich der 20 Prozent Eigenkapital zusammen. Für Bauherren ist es wichtig zu wissen, dass die Gesamtkosten für den Bau auch künftig als Kreditsumme bewilligt werden können. Dazu zählen die reinen Baukosten und die Nebenkosten. Zu diesen gehören unter anderem die Kosten für den Notarvertrag, für die Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag. Auch die Kosten für die Errichtung von Nebengebäuden, einem Carport oder die Gestaltung des Grundstücks können in die Gesamtkosten einbezogen werden. Die Endsumme ist die Finanzierungssumme.

Der Bauherr plant eine Investition von 500.000 EUR für den Kauf eines neuen Hauses mit einem Carport und der Erstanlage des Grundstücks. Bei der Bank kann er durch das Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Finanzierung in Höhe von 400.000 EUR beantragen. 100.000 EUR muss er selbst aufbringen. Eine Ersparnis bei den Baukosten hilft ihm insofern weiter, als er seinen Eigenanteil und die gesamte Finanzierungssumme reduziert. Er hat nicht die Option, die Baukosten um 100.000 EUR zu senken und dann eine Vollfinanzierung zu bekommen. Dies ist mit dem Inkrafttreten der Verordnung in Österreich nicht mehr möglich.

Die neue Verordnung für die Aufnahme eines Wohnkredits sieht zwei weitere Punkte vor, die Bauherren bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen müssen.

Auch junge Kreditnehmer, die sich früh in ihrer Lebensplanung für den Erwerb von Wohneigentum entscheiden, dürfen eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren nicht überschreiten. Bei dieser gesetzlichen Vorgabe handelt es sich nicht zwingend um einen Nachteil: Eine lange Kreditlaufzeit ist gleichbedeutend mit hohen Zinsen. Somit ist es aus Kostengründen günstiger, mit einer kürzeren Laufzeit zu finanzieren.

Mit dieser Regelung sollen Immobilienkäufer und Bauherren vor einer Überschuldung geschützt werden, die bei einer zu hohen monatlichen Belastung durch eine längere Erkrankung oder eine Erwerbslosigkeit entstehen kann.

Die Verordnung gilt für alle Immobilienfinanzierungen, unabhängig davon, ob sie für den Kauf einer privaten oder gewerblich genutzten Immobilie beantragt werden. Eine Ausnahme bilden lediglich Kredite in einer Höhe von maximal 50.000 EUR, die für eine Sanierung oder Renovierung von bereits vorhandenem Wohneigentum verwendet werden. Für diesen Bedarf dürfen die Banken nach wie vor eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bewilligen.

„Jedem Kreditinstitut wird jedoch auch ein entsprechendes prozentuales Ausnahmekontingent für maximal 20 Prozent aller neu vergebenen Wohnkredite unter bestimmten Voraussetzungen gewährt“, so Harald Draxl, Geschäftsführer von Infina. „Daher ist es im Beratungsgespräch mit Kunden wichtig zu wissen, welche unserer über 120 Partnerbanken bei Bedarf noch eine Finanzierung mit Ausnahmekontingent ermöglichen. Wichtig ist, dass das Kreditmodell zur Gesamtsituation des Kunden passt.“

Die Infina Credit Broker GmbH ist einer der Aussteller der "Bauen+Wohnen" Salzburg 2023. Die Wohnbau-Finanz-Experten stehen auf der Messe für persönliche Gespräche zur Verfügung.

Die Verordnung hat das Ziel, Immobilienkredite für die Kunden sicherer zu machen und Banken vor Zahlungsausfall zu schützen. Allerdings kann die Gesetzesänderung primär für Bauwillige mit kleineren und mittleren Einkommen bedeuten, dass eine Baufinanzierung aufgrund eines nicht ausreichenden Eigenkapitals nicht mehr möglich ist.